Decreto 18-2026: lo que cambia en el IUSI y quién debe prestar atención

El Decreto 18-2026, publicado el 28 de agosto de 2026, cambia la lógica del IUSI: la tasa ya no depende primero del valor del inmueble, sino de su uso. Los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial o uso mixto pasan a una tasa de cero por millar, sin tope de valor, sin limitarse a una sola propiedad, sin exigir que sea la vivienda habitual y sin distinguir entre personas individuales y sociedades. Los inmuebles comerciales y de otros usos (industriales, agrícolas, terrenos) quedan con una nueva escala: 3 por millar hasta Q500,000, 6 por millar hasta Q1 millón y 9 por millar por encima de ese valor. Según la ficha oficial del Congreso, las reformas al IUSI rigen desde el 26 de noviembre de 2026.

El decreto trae dos cambios más. Desde el 1 de enero de 2027, las personas individuales que vendan inmuebles en Guatemala quedan exentas del ISR sobre la ganancia de capital; la exención no aplica a sociedades, fideicomisos ni a quienes se dedican al negocio inmobiliario. Y lo recaudado por el timbre del 3 % en segundas ventas pasa a la municipalidad donde está el inmueble. La asimetría importa: una sociedad con un inmueble residencial goza de tasa cero de IUSI, pero no de la exención de ISR cuando venda.

Qué revisar ahora

• Inmuebles residenciales que hoy están a nombre de sociedades.

• Propiedades cuya clasificación como residencial, mixta o comercial no es clara en el registro municipal.

• Activos comerciales, industriales y agrícolas con valores fiscales históricos: es donde las municipalidades buscarán compensar lo que dejan de recaudar en vivienda, como ya se ve en Antigua Guatemala.

• Ventas de inmuebles previstas para 2027.

Si quiere revisar cómo le afecta la reforma, escríbanos a info@nexuslegal.gt.